“甭跟我下套，当了‘上帝’也不犯傻”：小张嚷嚷着又来找甄律师，说是奔小康了，想趁房价下跌之时，买房改善居住条件，跑了几家房地产公司的售楼部，唉哟，那售楼小姐周到热情，可真就过了把‘上帝’的瘾。小张嘘唏不止：“那真是有问必答，百问不厌，嘴巴甜，职业素养高不说，关键是那身材，就是一个衣裳架子，楚楚动人呀”，“你是去买房还是去看人呀”，甄律师提醒道，“当然”，小张狡黠地一笑：“‘上帝’购房也得掏大把的银子，还要留神才是”。小张冲甄律师说道：“我在几个售楼部几乎都遇到了同样的情况，售楼小姐热情地介绍完预计开发的楼盘情况后，见我心动，就特真诚地劝我签订《商品房认购书》，说是要体现诚意，届时正式购房签合同时还给予优惠。当时，我就犯嘀咕，保不齐是给‘上帝’下套吧？既然将来要签正式合同，为何还要先签一个什么《商品房认购书》呢？为此，我特意来问个明白”。甄律师听罢，微微一笑，从案卷堆前抬起头：“你可真算是‘人精’，当了‘上帝’都不糊涂”。甄律师解释说：“由于商品房的特殊性，我们国家法律对商品房预售实行的是行政许可的监管制度，房地产公司开发的商品房，必须取得预售许可证后，才可销售，一些房产公司及销售人员，为了抢占市场，争取顾客或者为了内部销售管理的需要，往往在取得商品房预售许可证之前，与前来的顾客签订一个预约合同，即是你刚才所讲的《商品房认购书》，就此，实践中还有许多表现形式或名称，如《购房诚意书、意向书、预订书、承诺书、备忘录、谈判纪要》等等。”小张不解地问“什么是预约合同？有法律效力吗？”“有效，但有限”。甄律师继续解释说：“《商品房认购书》作为预付合同与取得预售许可证后签订的正式购房合同，即本约合同是相对应的，它只是表明合同双方承诺在未来具备法定售房条件下签订本约即正式签订售房合同。直白地说即是答应买他的房，仅此而已，因此有法律效力。但是许多细节，包括价格、面积等均不能列入或者列入也无效，双方仅可以请求对方履行订立正式合同的义务，但不可请求履行本约合同的义务，因此实际意义有限。房产公司为了‘上帝’，更主要是为了不违反法律这个‘上帝’，才想出这样的招数，还是想让顾客多购自己的房。”“原来‘上帝’是虚惊一场。”小张明白了，售楼小姐还是表里如一的。